Thailand Immobilien kaufen
Thailand allgemein

Thailand Immobilien kaufen

In Thailand als Ausländer Immobilien kaufen?

5 Möglichkeiten für Ausländer, Immobilien in Thailand zu kaufen

Können Ausländer Immobilien in Thailand kaufen?

Die kurze Antwort ist „Ja!

Aber, Sie können das Grundstück nicht auf Ihren persönlichen Namen besitzen.

Die Gebäudestruktur kann jedoch immer legal auf den Namen eines Ausländers besessen und registriert werden.

Ein Eigentumsgrundstück muss beim Grundbuchamt auf den Namen einer thailändischen Person oder Firma registriert werden.

Was kann man also tun?

Während die Eigentumsgesetze auf den ersten Blick frustrierend erscheinen mögen, wurden sie in Wirklichkeit eingeführt, um den Immobilienmarkt vor einer Überentwicklung zu schützen, die natürliche Schönheit des Landes zu bewahren und die Immobilien- und Grundstückspreise für Einheimische erschwinglich zu halten.

Wenn Sie es so sehen… klingt es fair!

Die Eigentumsquote in Thailand ist mit über 80 % sehr hoch! Verglichen mit Ländern wie Deutschland mit 41,5 % oder Schweiz mit 42 % und Österreich mit 48 %.

Auf den ersten Blick könnten diese Eigentumsrechte wie eine Sackgasse erscheinen, aber graben Sie ein wenig tiefer und Sie finden verschiedene Optionen zur Verfügung.

Wenn es also Ihr Traum ist, Ihr eigenes Stück vom Paradies zu besitzen, verzweifeln Sie nicht…

Der Kauf von Immobilien in Thailand als Ausländer ist immer noch möglich, und wir haben die Top 5 Optionen für Sie aufgelistet!

1. Kauf einer Eigentumswohnung

Dies ist eine der einfachsten und klarsten Methoden für Ausländer, Immobilien in Thailand zu kaufen.

Das thailändische Wohnungseigentumsgesetz von 1979 erlaubt es Ausländern, bis zu 49% der Gesamtfläche der Einheiten zu besitzen.

Wenn es z.B. 100 gleich große Eigentumswohnungen in einem Projekt gibt, können Ausländer 49 besitzen, mit ihrem persönlichen Namen auf der Eigentumsurkunde/‘ Condominium Chanote (d.h. OrChor 2)‘.

– Die verbleibenden 51% der anderen Einheiten können nur von Thailändern erworben werden.

(*Anmerkung: Ein Garantieschreiben für eine „ausländische Quote“ zusammen mit einer Bescheinigung über die Schuldenfreiheit (aus der hervorgeht, dass es keine ausstehenden gemeinsamen Gebühren für die Einheit gibt) muss dem Land Department bei der Eigentumsübertragung ebenfalls vorgelegt werden).

2. Leasing einer Immobilie oder eines Grundstücks in Thailand

Eine weitere einfache Möglichkeit ist das Leasen einer Wohnung oder eines Grundstücks.

„Ein Pachtvertrag ist effektiv ein im Voraus bezahlter Mietvertrag – wobei Sie sich den Immobilien- oder Landpreis im Voraus sichern.“

Ein Ausländer kann eine Immobilie oder ein Grundstück auf seinen persönlichen Namen für zunächst 30 Jahre bei der Landbehörde in Thailand pachten – dies ist die maximale Einzelpachtdauer.

Nach dem Zivil- und Handelsgesetzbuch kann der Immobilienpachtvertrag für weitere 2 aufeinanderfolgende Male verlängert werden, d.h. er erlaubt eine Gesamtpachtdauer von bis zu 90 Jahren.

Ein 30-jähriger Pachtvertrag kann verlängert werden, aber die Verlängerung ist nicht immer gesetzlich durchsetzbar, wenn der Grundstückseigentümer oder seine Erben dies ablehnen. Oder es wird oft eine weitere Pachtzahlung verlangt. Es lohnt sich also, dies im Vorfeld mit dem Landeigentümer schriftlich zu vereinbaren.

Alternativ oder zusätzlich kann eine „Willenserklärung“ bei oder kurz nach der Eintragung des Pachtvertrages persönlich abgegeben werden. Oder es kann stattdessen ein Nießbrauch unterschrieben werden.

In jedem Fall wird ein sorgfältig formulierter Vertrag empfohlen und es ist immer ratsam, einen professionellen Anwalt vor Ort zu konsultieren, der Sie sicher durch diesen Prozess führt.

Was ist mit einer gesicherten Erbpachtoption?

Eine weitere Pachtoption ist über eine „gesicherte Erbpacht“-Struktur, bei der ein ausländischer Projekteigentümer über eine Offshore-Gesellschaft die Kontrolle über das Eigentumsrecht am Grundstück des Projekts einrichtet.

In diesem Fall würde der Projekteigentümer die Verlängerung weiterer Erbpachtverträge über 30 Jahre im Voraus unterschreiben (obwohl sich diese Formen in der Zukunft ändern können), um sicherzustellen, dass sie selbst oder ihre Erben den Pachtvertrag für die Eigentümer nach der anfänglichen 30-Jahres-Periode verlängern werden.

Diese Form des „gesicherten Erbpachtvertrags“ ist bei Luxuswohnungen immer häufiger anzutreffen, da die Immobilien einen hohen Preis haben und eine Risikominimierung unerlässlich ist!

Abhängig von der Struktur des Unternehmens können in einigen Fällen die kollektiven Anteilseigner/Eigentümer der Immobilien in einem „gesicherten Erbbaurechtsprojekt“ den Erneuerungsprozess selbst kontrollieren, was eine höhere Sicherheit bietet.  Dies wird in der Regel durch ein gemanagtes Projekt strukturiert, bei dem der Eigentümer/Entwickler diesen Service für Sie bereitstellt.

3. Kauf von Land durch ein Unternehmen

Auf dem thailändischen Immobilienmarkt gibt es verschiedene Optionen für den Landtitel.

Vielleicht haben Sie schon einmal den seltsam klingenden Namen ‚Chanote‘ oder ‚Chanod‘ gehört – dies ist die rechtliche Eigentumsurkunde für ein freies Stück Land.

Oben auf diesem Dokument befindet sich ein roter Gummistempel, der ‚Garuda‘ genannt wird – wenn er eine andere Farbe als rot hat, handelt es sich nicht um eine Chanote-Titelurkunde.

„Ein Weg, den ‚Chanote‘-Eigentumstitel zu kontrollieren, ist über eine thailändische Limited Company, die legal Land in Thailand kaufen kann.“

Ausländer können bis zu 49% der Anteile an der Gesellschaft halten, der Rest muss von thailändischen juristischen Personen/Personen gehalten werden.

Obwohl das Land im Besitz der Gesellschaft sein kann, können der Geschäftsführer (oder der einzige Direktor) und der einzige ausländische Mehrheitsaktionär die Gesellschaft immer noch kontrollieren.

Auch kann eine obligatorische „Zustimmungsschwelle von 75% der Stimmen“ in die „Satzung“ der Gesellschaft eingefügt werden, um die Kontrolle für den Mehrheitsaktionär sicherzustellen.

Alternativ können auch eine Reihe von Schritten unternommen werden, um eine totale Kontrolle zu gewährleisten (z.B. kann im Nachhinein ein Anteilsübertragungsdokument unterzeichnet werden – wobei thailändische Anteilseigner ihre Rechte an den ausländischen Direktor des Unternehmens ‚zurückzeichnen‘).

Wie kann ich sicher eine thailändische Gesellschaft gründen, um Land zu kaufen?

Wenn eine Gesellschaft mit einem Ausländer als Direktor(en) seit der Gründung der Gesellschaft gegründet wird, mit mindestens drei Gesamtaktionären, und auch die Transaktion für den Landkauf durch die Gesellschaftsaktionäre von einem qualifizierten Buchhalter „nachgewiesen“ werden kann, dann wird der Gesellschaftskauf als „legitim“ angesehen.

Probleme entstehen oft nur, wenn „Nominees“ verwendet werden. (d.h. thailändische Namen von Gesellschaftern, die nicht wissen, dass ihr Name für einen Immobilienzweck verwendet wird).

Sie können sich z.B. dafür entscheiden, zwei angesehene thailändische Freunde oder Partner als ‚echte‘ Aktionäre bei der Gründung Ihrer Limited Thai Company zu verwenden.

Alternativ bieten viele Anwaltskanzleien verschiedene Lösungen für diese Angelegenheit an und würden Ihnen dabei behilflich sein oder Sie anleiten.

Was ist, wenn ich bereits eine thailändische Firma besitze?

Für den Fall, dass Sie bereits eine thailändische Firma besitzen oder eine Immobilie als Mietinvestition erwerben, können Sie sich dafür entscheiden, echtes thailändisches Personal (z.B. einen Villa-Manager) als Gesellschafter zu haben.

Dann können Sie natürlich die laufende Tätigkeit in den Jahresabschlüssen der Firma nachweisen. Somit ist sie nach dem anfänglichen Kauf des Grundstücks nicht mehr eine „schlafende Gesellschaft“, sondern ist weiterhin eine „aktive Gesellschaft“ in Bezug auf ihre Buchhaltung.

In all diesen Fällen ist es jedoch ratsam, dass ein zuverlässiger lokaler Anwalt Ihre Optionen im Detail darlegt und den gesamten Prozess für Sie abwickelt, um eine reibungslose und sichere Transaktion zu gewährleisten.

(*Anmerkung: Ein Ausländer kann einen Pachtvertrag oder eine Hypothek auf das Land von seiner thailändischen Firma, die das Eigentumsland kontrolliert, auf sich selbst zurückführen – was einen „doppelten“ Schutz gewährleistet

So kann das Land mit angehängtem Pachtvertrag nicht kommerziell mit einem laufenden Pachtvertrag verkauft werden. Dies ist eine zusätzliche Sicherheitsmaßnahme, die ein qualifizierter lokaler Anwalt für Sie einrichten kann).

4. BOI-Investition
Diese Art von Immobilieneigentum in Thailand ist eher ungewöhnlich für einen Wohnungskauf, aber es ist dennoch möglich…

Das thailändische ‚Board of Investment‘ erlaubt ausländischen Investoren den Kauf und Besitz von Grundstücken bis zu 1 rai (1600 Quadratmeter) unter Abschnitt 96 des Land Code Amendment Act von 1999.

Es ist eine Investition von 40 Millionen Thai Baht erforderlich, unter der Bedingung, dass das Land nur für Wohnzwecke genutzt wird oder ein erheblicher Nutzen für das Land geltend gemacht werden kann.

Diese Investition muss in Vermögenswerte oder Staatsanleihen spezifiziert werden, die als vorteilhaft für die thailändische Wirtschaft gelten. Es ist auch wichtig zu beachten, dass dieses Eigentum nicht durch Vererbung übertragbar ist und daher auf die Lebenszeit des ausländischen Eigentümers beschränkt ist.

5. Ausländischer Ehemann & thailändischer Ehepartner

Ein Ausländer kann legal Land in Thailand kaufen, wenn er oder sie mit einem thailändischen Staatsbürger verheiratet ist.

Dies mag offensichtlich klingen, aber es ist nichts, was man überstürzen sollte – genau wie bei Investitionen in Übersee sollten Sie sich Zeit nehmen, um Ihren thailändischen Partner kennenzulernen und ihm zu vertrauen!

Allerdings gibt es die folgenden Einschränkungen:

– Der nicht-thailändische Ehepartner muss erklären, dass er keine Rechte an dem Land hat; im Wesentlichen verzichtet er auf sein Recht, das Grundstück zu beanspruchen.

– Das Land, auch wenn es von einem Ausländer gekauft wurde, kann nicht direkt auf dessen Namen registriert werden, sondern wird auf den Namen des thailändischen Ehepartners laufen.

Ein verheiratetes Paar kann auch aufgefordert werden, eine Erklärung beim Land Department zu unterschreiben, die besagt, dass die verwendeten Mittel das separate Eigentum des thailändischen Ehepartners sind. Während eines Scheidungsverfahrens können immer noch Probleme auftreten.

– Der Nachweis, dass das Land eheliches Eigentum ist, kann sich als schwierig erweisen, so dass ein zuverlässiger Anwalt und ein geschickt ausgearbeiteter Ehevertrag helfen können, das Risiko für einen thailändischen Ehepartner zu minimieren.
Zusammenfassung

Wie Sie sehen, gibt es viele verschiedene Möglichkeiten für Ausländer, Immobilien in Thailand zu kaufen, aber diese Einschränkungen dienen auch der Sicherheit des Immobilienmarktes und der Käufer.

Wie auch immer, wenn es Ihr Traum ist, Ihr eigenes Stück vom Paradies zu besitzen, geben Sie nicht auf!

Der Kauf von Immobilien in Thailand als Ausländer ist immer noch möglich

Stand Januar 2021 / Angaben ohne Gewähr. Thailand ist ein Land mit unterschiedlicher Auslegung von Regeln und Gesetzen. Bitte direkt vor Ort anfragen

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